Kentsel Dönüşüm Hukuku

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürüyen ve mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bir süreçtir. Teknik bir yenileme işi gibi görünse de her aşaması hukuki sonuç doğurur: yapının riskli sayılması, maliklerin karar alması, müteahhitle sözleşme kurulması ve taşınmazın yeniden paylaşımı.

Riskli yapı tespiti ve itiraz

Süreç, yapının lisanslı kuruluşlarca riskli olarak tespit edilmesiyle başlar. Tespite karşı idari itiraz yolu açıktır ve itiraz süreye tabidir; süresinde kullanılmayan itiraz hakkı sonradan telafi edilemez. Tespitin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, raporun dayandığı veriler ve bildirimin maliklere doğru biçimde tebliğ edilip edilmediği ayrı ayrı incelenmelidir.

Maliklerin karar alması

Riskli yapıda, dönüşümün nasıl yapılacağı maliklerin toplantısında karara bağlanır. Karara katılmayan maliklerin payları bakımından kanunda ayrı bir usul öngörülmüştür. Toplantının çağrısı, gündemi ve tutanağı ileride açılacak davaların temel delilidir; bu nedenle biçim kurallarına baştan uyulması, sonradan yürütülecek bir savunmadan daha etkilidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

Dönüşümün ticari çerçevesini malik ile yüklenici arasındaki sözleşme kurar. Teslim süresi, gecikme halinde uygulanacak yaptırım, kat ve cephe tercihinin nasıl belirleneceği, kira yardımının kim tarafından karşılanacağı, imar değişikliği halinde ne olacağı ve yüklenicinin satış yetkisinin sınırı sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Uygulamadaki uyuşmazlıkların büyük bölümü sözleşmede hiç düzenlenmemiş konulardan doğmaktadır.

Arsa payı ve bağımsız bölüm dağılımı

Yeni yapıdaki bağımsız bölümlerin maliklere dağılımı, arsa payları ile eski yapıdaki konumlarına göre belirlenir. Arsa paylarının gerçek değerle orantısız olduğu hallerde arsa payının düzeltilmesi davası gündeme gelir. Bu dava dönüşüm sürecinin kendisinden bağımsızdır ve zamanlaması sonucu doğrudan etkiler.

Tahliye, kira yardımı ve uyuşmazlıklar

Riskli yapının boşaltılması, kiracıların durumu, kira yardımı başvurusu ve yapılan ödemelerin kesilmesi sık karşılaşılan uyuşmazlık başlıklarıdır. Yüklenicinin işi süresinde bitirmemesi halinde sözleşmenin feshi, gecikme tazminatı ve tapu iptali talepleri birlikte değerlendirilir.

Büromuz, riskli yapı tespitinden tapuya tescile kadar süreci bütün olarak takip etmekte; sözleşme müzakereleri, idari başvurular ve dava aşamalarında danışmanlık ve temsil hizmeti vermektedir.