Ön Alım Hakkı

Önalım hakkı, halk arasında şufa hakkı da denen bir haktır. Tapuda hisseli olarak sahip olduğunuz bir taşınmazda ortaklardan biri payını sizin dışınızda üçüncü bir kişiye satarsa, o payı alıcının yerine geçerek satın alabilmenizi sağlar. Bu hak, alıcıya karşı dava açılarak ve kanundaki süreler içinde kullanılır. Süre kaçırılırsa hak düşer.

Tipik bir örnek şöyledir. Üç kardeş babalarından kalan tarlayı mirası paylaştıktan sonra tapuda üçte birer hisseyle adlarına tescil ettirmiştir. Kardeşlerden biri kendi hissesini, diğerlerine haber vermeden köydeki bir komşuya satar. Diğer iki kardeş, önalım hakkını kullanarak komşunun aldığı hisseyi kendileri satın alabilir ve yabancı bir kişiyle ortak olmaktan kurtulabilir. Son dönemde bu hakkın bedeli konusunda önemli bir değişiklik yapıldı. Aşağıda önce hakkın genel işleyişini, ardından 7571 sayılı Kanunla gelen yeni düzenlemeyi anlatıyoruz.

Önalım hakkı kimde vardır?

Kanundan doğan önalım hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenir. Bu hak paylı mülkiyetteki paydaşlara tanınır. Paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu ve her birinin payının tapuda belli olduğu mülkiyet türüdür. Örneğin tapuda yarı yarıya ya da dörtte bir oranında hisse sahibi olmak böyle bir durumdur.

Elbirliği mülkiyette ise kanundan doğan önalım hakkı yoktur. Elbirliği mülkiyet, mirasçıların miras paylaşılmadan önce taşınmaza birlikte sahip olduğu durumdur. Bu hâlde mirasçılar ayrı ayrı pay satamaz, işlemler hep birlikte yapılır. Miras ortaklığı paylı mülkiyete çevrildiğinde ise paydaşlar arasında önalım hakkı doğar. Bu yüzden önce tapu kaydında mülkiyetin hangi türde olduğuna bakmak gerekir.

Kat mülkiyeti kurulmuş bir apartmanda daire sahipleri arasında kanundan doğan önalım hakkı bulunmaz. Komşunuz dairesini başkasına sattığında bu yola başvuramazsınız. Ancak taraflar sözleşmeyle önalım hakkı kurmuş ve bunu tapuya şerh ettirmişse durum farklıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, kanundan doğan haktan ayrı kurallara tabidir ve sözleşmenin içeriğine göre değerlendirilir.

Önalım hakkı hangi satışlarda kullanılabilir?

Hakkın doğması için payın bir satış sözleşmesiyle üçüncü kişiye devredilmesi gerekir. Paydaşlardan biri payını başka bir paydaşa satarsa, diğer paydaşlar bu satışa karşı önalım hakkını kullanamaz. Yani kardeşlerden biri hissesini öbür kardeşine sattığında üçüncü kardeşin önalım hakkı doğmaz.

Bağış, trampa ya da miras yoluyla geçişlerde de kural olarak önalım hakkı kullanılmaz, çünkü ortada bir satış yoktur. Taşınmazın icra yoluyla satıldığı cebrî artırmalarda da bu hak kullanılamaz. Uygulamada bazen gerçekte satış olan bir işlem, önalım hakkını engellemek için tapuda bağış gibi gösterilir. Bu durumda işlemin görünüşte bağış olduğu ve gerçekte satış olduğu ileri sürülebilir. Buna muvazaa denir ve ispatı davayı açan kişiye düşer.

Önalım hakkı, satılan payın tamamı için kullanılır. Alıcının satın aldığı payın yalnızca bir kısmını almak mümkün değildir. Birden fazla paydaş önalım hakkını kullanmak isterse, satılan pay kural olarak onların mevcut payları oranında aralarında paylaştırılır.

Süreler nedir ve dava nasıl açılır?

Önalım hakkında en çok hak kaybına yol açan konu süredir. Satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, bu bildirimin size ulaştığı tarihten itibaren üç ay içinde kullanılmazsa düşer. Hiç bildirim yapılmamışsa, satışın tapuda gerçekleştiği tarihten itibaren bir yıl geçtiğinde hak yine düşer. Bunlar hak düşürücü sürelerdir. Mahkeme bu süreleri kendiliğinden dikkate alır, süre geçtikten sonra açılan dava reddedilir.

Satışı başka bir yoldan, örneğin komşudan ya da tapu kaydına bakarak öğrenmiş olmanız, üç aylık süreyi kural olarak başlatmaz. Süreyi başlatan noter bildirimidir. Ancak satışı öğrendiğiniz hâlde uzun süre beklemek, bir yıllık üst sınıra yaklaşma riskini doğurur. Ayrıca durum karşı tarafça dürüstlük kuralı açısından tartışmaya açılabilir. Satıştan haberdar olur olmaz harekete geçmek en güvenli yoldur.

Dava, payı satın alan kişiye karşı açılır. Satıcıyı davalı göstermek gerekmez. Davaya taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi bakar. 734. maddeye göre davacı, hâkimin belirlediği süre içinde satış bedelini ve alıcının ödediği tapu giderlerini hâkimin gösterdiği yere yatırmak zorundadır. Bu süre içinde bedel yatırılmazsa dava bu nedenle reddedilebilir.

Önalım davası, işçi alacakları ya da ticari alacaklar gibi zorunlu arabuluculuk kapsamında sayılan uyuşmazlıklardan biri olarak düzenlenmemiştir. Ancak ortaklığın giderilmesi davaları için zorunlu arabuluculuk getirilmiştir. Bu iki dava türü birbirine karıştırılmamalıdır. Hissedarlar taşınmazın satılıp paranın paylaştırılmasını istiyorsa bu ayrı bir davadır ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir. Düzenlemeler değişebildiği için dava açılacağı tarihte bu şartın aranıp aranmadığına ayrıca bakılmalıdır.

7571 sayılı Kanun ile 734. maddeye eklenen rayiç bedel düzenlemesi ne getiriyor?

Eski uygulamada önalım bedelinin belirlenmesinde tapuda gösterilen satış bedeli esas alınıyordu. Bu durum iki yönlü bir soruna yol açıyordu. Bazı satışlarda vergi ve harç yükünü azaltmak için tapuya gerçek bedelin çok altında bir rakam yazılıyordu. Önalım hakkı sahibi de payı bu düşük bedelle alabiliyordu ve alıcı ciddi bir zarara uğruyordu. Bazı satışlarda ise önalım hakkını kullanılmaz hâle getirmek için tapuya gerçek bedelin çok üstünde bir rakam yazılıyordu. Her iki durumda da tarafların gerçek bedeli ispat etmeye çalıştığı uzun muvazaa tartışmaları yaşanıyordu.

7571 sayılı Kanunla Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde yapılan değişiklik, önalım bedelinin belirlenmesinde payın rayiç bedelini devreye sokuyor. Rayiç bedel, payın satış tarihindeki piyasa değeridir. Bu değer davada genellikle bilirkişi incelemesiyle tespit edilir. Böylece tapuya yazılan rakamın gerçeği yansıtıp yansıtmadığına ilişkin tartışmanın önemli ölçüde azalması amaçlanıyor. Tapudaki bedel ile rayiç bedelin hangi durumda nasıl karşılaştırılacağı ve hangisinin esas alınacağı, maddenin yeni lafzına göre belirlenir. Bu yüzden somut bir dosyada hesaplama yapılırken değişiklik metnine doğrudan bakılmalıdır.

Bu değişiklik, önalım hakkını kullanmayı düşünen kişinin hesabını doğrudan etkiler. Tapudaki düşük bedeli görüp payı ucuza alacağını düşünen bir paydaş, davada çok daha yüksek bir rayiç bedel ile karşılaşabilir. Hâkimin belirlediği süre içinde bu bedeli yatıramazsa dava başarısız olur. Bu nedenle dava açmadan önce taşınmazın bölgedeki emsal değerleri araştırılmalı ve bu bedeli karşılayıp karşılayamayacağınız gerçekçi biçimde değerlendirilmelidir.

Geçici 1. maddenin 2. fıkrası hangi dosyaları ilgilendiriyor?

Yeni bir bedel kuralı getirildiğinde ilk soru, bu kuralın hangi satışlara ve hangi davalara uygulanacağıdır. 7571 sayılı Kanun, Türk Medeni Kanunu'na bir geçici madde ekledi. Bu maddenin 2. fıkrası, yeni düzenlemenin geçiş dönemindeki uygulamasına ilişkindir. Değişiklikten önce yapılmış satışlar ile yürürlük tarihinde görülmekte olan önalım davalarının hangi kurala göre sonuçlanacağı bu fıkra çerçevesinde değerlendirilir.

7571 sayılı Kanun ile TMK’ye eklenen Geçici 1. maddenin 2. fıkrası, 734. maddede yapılan rayiç bedel düzenlemesinin kanunun yürürlüğe girdiği 25.12.2025 tarihinden önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanacağını açıkça düzenlemiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin içtihadı uyarınca bu kural, kanunun yürürlük tarihinde derdest (yargılaması devam eden) davalarda rayiç bedelin 25.12.2025 tarihi itibarıyla bilirkişi marifetiyle tespiti ve bedelin buna göre tamamlattırılmasını zorunlu kılmaktadır.