ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASIN DA YENİ DÜZENLEME

Ortaklığın giderilmesi davalarındaki yeni düzenleme, 31 Temmuz 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanunla (12. Yargı Paketi) geldi. Değişikliklerin odağında davanın satış ve ihale aşaması var. Mahkemenin ortak malın satılmasına karar verdiği andan sonra işleyen süreç, paydaşların alıştığı eski usulden farklı yürüyebilir. Bu nedenle davası süren ya da yakında dava açmayı düşünen herkesin, dosyasının hangi kurallara tabi olduğunu yeniden kontrol etmesi gerekiyor.

Halk arasında izale-i şüyu olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişiye ait bir malın ortaklıktan çıkarılmasını sağlar. Bu mal çoğu zaman miras kalmış bir ev, tarla ya da dükkândır. Mal ya paydaşlar arasında fiziken bölünür ya da satılır ve satış bedeli paylara göre dağıtılır. Aşağıda önce yeni düzenlemenin neden satış aşamasına yoğunlaştığını, ardından davanın baştan sona nasıl işlediğini anlatıyoruz.

7589 sayılı Kanun neden satış ve ihale aşamasına odaklanıyor?

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme aşaması görece kısa sürebilir. Asıl uzun ve çekişmeli kısım, malın satış memurluğu eliyle paraya çevrildiği dönemdir. Kıymet takdirine itirazlar, ihale ilanlarına ilişkin şikâyetler ve ihalenin feshi talepleri, bir dosyayı yıllarca kapanmadan bekletebilir. Paydaşların en sık şikâyet ettiği konu da malın gerçek değerinin altında satılması ve sürecin öngörülemez olmasıdır.

7589 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler doğrudan bu aşamayı, yani ihalenin nasıl hazırlanıp yürütüleceğini ve paydaşların bu süreçteki imkânlarını ilgilendiriyor. Somut dosyanızda hangi hükmün, hangi tarihten itibaren uygulanacağı ise kanun metni ve geçiş hükümleriyle birlikte değerlendirilmeli. Satış sürecinin hangi adımlardan oluştuğunu bilmek, yeni hükümlerin sizi nerede etkileyeceğini anlamanızı kolaylaştırır.

Ortaklığın giderilmesi davası nasıl işliyor?

Türk Medeni Kanunu'na göre paydaşlardan her biri, kural olarak ortak malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylı mülkiyette her ortağın tapuda belirli bir payı vardır. Elbirliği mülkiyetinde ise mirasçılarda olduğu gibi pay ayrılmamıştır ve mal tüm ortaklara birlikte aittir. Bu hakkın istisnaları vardır. Paydaşlar aralarında yaptıkları bir sözleşmeyle ortaklığı belirli bir süre sürdürmeyi kararlaştırmışsa ya da mal sürekli bir amaca özgülenmişse paylaşma istenemeyebilir. Paylaşmanın uygun olmayan bir zamanda istenmesi de sınırlanabilir.

Dava, kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bütün paydaşların davada yer alması gerekir. Paydaşlardan biri vefat etmişse onun yerine mirasçıları davaya katılır. Mahkeme önce paydaşları ve paylarını tapu kaydı ile mirasçılık belgeleri üzerinden tespit eder. Gerekirse keşif yapar ve bilirkişiden rapor alır.

Kanundaki sıralama açıktır: mahkeme önce malın aynen, yani fiziken bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Geniş bir tarla, paydaşların paylarına uygun parsellere ayrılabiliyorsa aynen bölme gündeme gelir. Ancak imar ve tarım mevzuatındaki sınırlamalar ya da bölünmenin malın değerini ciddi biçimde düşürmesi bunu çoğu zaman engeller. Tek daireli bir ev veya küçük bir dükkânda aynen bölme pratikte mümkün değildir. Böyle durumlarda mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir ve dosya satış aşamasına geçer.

Satış ve ihale aşamasında paydaşları neler bekliyor?

Satış kararı kesinleştikten sonra dosya, satış memurluğuna gönderilir ve satış büyük ölçüde İcra ve İflas Kanunu'ndaki usule göre yürütülür. İlk adım kıymet takdiridir. Bir bilirkişi taşınmazın değerini belirler ve rapor paydaşlara tebliğ edilir. Değere itiraz için tanınan süre kısadır ve tebliğden itibaren işler. Bu süre kaçırılırsa belirlenen değer kesinleşir ve ihale o değer üzerinden yapılır.

Ardından ihale ilan edilir ve uygulamada büyük ölçüde elektronik ortamda yapılır. Paydaşlar da ihaleye katılabilir. Bir paydaşın diğer payları ihale yoluyla satın alıp malın tamamına sahip olması sık görülen bir sonuçtur. Bütün paydaşlar oybirliğiyle kabul ederse satış yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir ve böylece mal yabancılara geçmeden ortaklık sona erer. İhale bedeli tahsil edildikten sonra satış masrafları ve vergiler düşülür, kalan tutar paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Malın ihalede kabul edilebilecek en düşük bedeli, ilan ve itiraz süreleri, ihaleye katılım için yatırılacak teminat ve ihalenin feshine ilişkin kurallar, kanun değişiklikleriyle zaman içinde birkaç kez değişti. 7589 sayılı Kanunun satış ve ihale sürecine yaptığı müdahale de bu başlıklarla doğrudan ilgili. Bu yüzden eski bir dosyada, internette ya da çevrenizden öğrendiğiniz bir oran veya süreye güvenmek yerine dosyanıza uygulanacak güncel hükme bakılmalı.

Görülmekte olan davalar yeni kurallardan etkilenir mi?

Yeni bir kanun çıktığında akla ilk gelen soru, devam eden dosyaların ne olacağıdır. Bu sorunun cevabı öncelikle kanunun kendi geçiş hükümlerine bağlıdır. Usule ilişkin kurallarda genel yaklaşım, yeni hükmün yürürlüğe girdiği andan itibaren uygulanması, ancak o tarihe kadar tamamlanmış işlemlere dokunulmamasıdır. Örneğin kıymet takdiri kesinleşmiş ve ihale ilan edilmiş bir dosya ile henüz satış kararı bile verilmemiş bir dosya, yeni kurallardan farklı ölçüde etkilenebilir.

Bu nedenle davası süren bir paydaşın önce dosyasının tam olarak hangi aşamada olduğunu öğrenmesi gerekir. Bu bilgiye e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalı'ndan ya da doğrudan mahkeme kaleminden ve satış memurluğundan ulaşılabilir. Karar kesinleşmiş mi, kıymet takdiri yapılmış mı, ihale tarihi belli mi; bu üç sorunun cevabı, yeni düzenlemenin sizin için ne anlama geldiğini büyük ölçüde belirler.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 7445 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, 1 Eylül 2023'ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartı hâline geldi. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan doğrudan mahkemeye giden kişinin davası, esasa girilmeden usulden reddedilir. Bu durumda hem zaman hem de yapılan masraflar boşa gider.

Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır ve tüm paydaşlar sürece davet edilir. Paydaşlar anlaşırsa imzalanan anlaşma belgesiyle mesele mahkemeye gitmeden çözülebilir. Bir paydaşın diğerlerinin payını piyasa değeri üzerinden satın alması, malın paydaşlar arasında rızayla bölünmesi ya da birlikte serbest piyasada satılması bu çözümlere örnektir. Serbest piyasada yapılan satış, çoğu zaman ihaleye göre daha yüksek bir bedel getirir. Anlaşma sağlanamazsa arabulucunun düzenlediği son tutanak dava dilekçesine eklenir ve dava ancak bundan sonra açılabilir.

Paydaşların en sık yaptığı hatalar nelerdir?

En yaygın hata, paydaş listesini eksik çıkarmaktır. Tapuda yıllar önce vefat etmiş bir dedenin adı görünüyorsa onun bütün mirasçılarının tespit edilmesi gerekir. Bunun için mirasçılık belgesi, yani veraset ilamı alınması gerekir. Bu belge sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alınabilir. Tapu kaydı e-Devlet üzerinden ya da tapu müdürlüğünden temin edilir. Eksik paydaşla açılan bir dava, eksiklik giderilene kadar ilerlemez ve tebligat aşamasında aylar kaybedilebilir.

İkinci sık hata, satış aşamasındaki tebligatları önemsememektir. Kıymet takdiri raporu ya da ihale ilanı tebliğ edildiğinde itiraz ve şikâyet süreleri işlemeye başlar. Adres değişikliğini bildirmemiş bir paydaş, kendisine usulen yapılmış sayılan tebligattan habersiz kalıp malın düşük bir değerle satılmasına itiraz etme imkânını kaçırabilir. Üçüncü hata ise ortaklığın giderilmesi davasının her şeyi çözeceğini sanmaktır. Örneğin paydaşlardan biri malı yıllardır tek başına kullanıyorsa diğer paydaşların kullanım bedeli talebi, yani ecrimisil, ayrı bir dava konusudur ve kendi zamanaşımı kurallarına tabidir.

Pratikte yapılacak ilk iş şudur: tapu kaydını ve varsa mirasçılık belgesini edinin, bütün paydaşları ve güncel adreslerini çıkarın. Davanız sürüyorsa dosyanın hangi aşamada olduğunu UYAP üzerinden kontrol edin. Ardından 7589 sayılı Kanunun satış ve ihaleye ilişkin hükümlerinin ve geçiş kurallarının dosyanıza nasıl uygulanacağını, satış aşamasına gelinmeden önce değerlendirin. Malın değerini korumak için en geniş hareket alanı, ihale süreci başlamadan önceki dönemdedir.